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香港马会资料节目回顾司法在线——无处分权人

时间:2019-10-11

  原标题:节目回顾司法在线——无处分权人出售房屋, 购房人能否合法取得房屋所有权呢?

  由遵义市司法局、遵义市广播电视台交通频率联合制作的《遵义司法在线点准时与您相约!

  第七期的《遵义司法在线》是由贵州港丰律师事务所徐雅琪律师给大家讲述了如果房屋出售人竟然不是真“房东”?无处分权人出售房屋,购房人能否合法取得房屋所有权呢?下面我们一起来回顾一下吧。

  2013年,肖某的朋友高某向其借款后未按时归还,肖某诉至法院。法院执行阶段,双方私下达成和解,高某将其名下所有的房屋一套卖给肖某,出售价格按照市场价值计算,与肖某的借款抵偿后,剩余款项双方多退少补。随后双方签订《房屋买卖合同》并在房管局办理了过户登记。肖某拿到了房屋的产权证书后,高兴的去接房,发现房屋内居住着高某叔叔高某生一家,香港马会资料,随即要求其搬离时遭到拒绝。高某的叔叔口口声声宣称,该房屋虽然登记在高某生名下,但他并不是房屋的真实权利人,该房屋原本属于他的,因其借朋友任某的钱没有还,2003年在法院就通过“以物抵债”的方式抵偿给任某了,现在是任某租给他一家居住,还出具了法院的民事裁定书为证。而高某坚持称该房屋是叔叔高某生卖给他的,不然为何房产证上会登记为他的名字,所以他的处分行为完全有效。同时,任某已经向法院起诉,要求确认高某取得房屋的行为无效。这一来二去的,肖某郁闷至极,没有想到这个房屋竟然这么多“故事”?双方各执一词,真真假假无法分辨?而自己不仅非常无辜的卷入他们的争议,更让他担心的是:如果房屋出售人高某不是该房屋所有权人,不是真的“房东”,那么肖某能否合法取得房屋所有权呢?自己又该通过什么样的方式维权呢?

  对于房屋的产权到底归谁?几方产生了巨大的争议。那么高某是否是房屋的所有权人?他有权处分房屋吗?肖某能否取得房屋?带着一系列的疑问,肖某找到律师后,将其所遭遇的情况原原本本的告诉了律师。律师认为,首先要明确高某取得房屋是否有效的问题。通过调查,发现该房屋的的确确有很大的争议。高某的叔叔高某生所述并没有撒谎。实际情况是:

  争议房屋最初系高某生在其岳母刘某的地上与刘某的其他四个子女共同出资修建分得,当时没有办理产权登记。2009年,高某生欠任某钱未还,双方在法院将该房屋抵偿给任某用于归还借款,但当时该房屋没有产权证,所以没有办理产权变更登记。2007年3月26日,房产管理部门为该栋房屋颁发遵县房权证房管字第0012459号房屋产权证,产权证房屋所有人为高某生的岳母刘某某。2007年3月,高某生为了借款等目的,以其岳母刘某某的名义制造了一份《售房协议》,将房屋过户给高某。该协议刘某某的签名捺印系高某生签订,高某的签名捺印是高某生找其他人签的。协议的签订时间是2002年2月23日。

  争议住房实际所有权人为高某生,2003年法院裁定将争议住房作价93560元交给任某抵债后,争议住房的所有权人为任某。

  任某在得知高某将房屋以出售抵债的方式过户给肖某后,向法院起诉,要求确认刘某某与第三人高某之间的《售房协议》无效。该案经过一审、二审,再审,发回重审,最后生效文书法院认为:

  刘某某与高某之间签订的《售房协议》,虽不是房屋产权证上登记的所有权人刘某某与高某签订,但并不直接导致协议的无效。售房协议尾部甲方“刘某某”的签名捺印是高某生签的名纳的印,且高某生本人到房管部门为该门面办理了过户手续,售房协议尾部乙方“高某”的签名捺印虽是高某生叫其他人签的名纳的印,但高某对此知情并认可。因此,售房协议实际上是高某与高某生之间达成的协议,若售房协议实际上出售的是高某生实际所有的房屋,在未违反国家法律、行政法规的强制性规定下,应视为高某生对自己房产进行的处置,应认定为有效。然而,因争议住房的所有权人经生效法律文书确定为任某,所以高某生以岳母刘某的名义出售房屋给高某的行为,符合《中华人民共和国合同法》第52条:“有下列情形之一的,合同无效……(三)以合法形式掩盖非法目的。”的规定,高某生将住房处分给高某的行为无效。

  因此,高某取得房屋的行为已经被法院认定为无效,其对该房屋属于无处分权人。本案中的肖某从高某处取得房屋的行为是否有效?其能否取得房屋的所有权?

  首先,根据我国《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。41939香港挂牌葡萄如何扦插?,不动产全权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准”,我国的房产所有权取得虽然以登记为标准,但并不代表登记在谁名下就一定属于谁所有。本案中的房屋所有权虽然已经登记在肖某的名下,但这里还涉及到一个问题,高某取得房屋被认定为无效,其将房屋处分给了肖某的行为,侵犯了房屋当时的真实权利人任某的利益,属于无权处分。“无权处分“的情况下,肖某是否能合法取得房屋的所有权呢?

  这里就涉及到另一个法律概念“善意第三人”制度。那么什么是“善意第三人”呢?

  根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定:“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产的所有权;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

  因此,本案中,肖某只有符合上述法律规定的“善意取得”三要件,才能合法的取得房屋的所有权。即:1、受让房屋时属于善意;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

  结合本案,我们向法院提出:首先,法院确认高某不具有房屋合法权利人身份的时间是在2016年,而高某将房屋抵偿给肖某的时间是在2014年,当时高某是该房屋对外公示的房屋所有权人,持有房屋产权证书,并且肖某与高某达成和解协议,用房屋抵偿债务并办理过户登记。过户时该房屋不存在任何的权利瑕疵。因此,肖某在取得房屋具有主观善意。其次,肖某与高某过户时约定房屋取得的对价符合该房屋当时的市场价值,说明肖某支付了合理的对价。最后,该房屋现在已经过户登记至肖某的名下,物权已经转移。

  因此,肖某符合《物权法》第106条善意取得制度,即使高某对该房屋不具有处分权,亦不影响其合法取得房屋所有权。通过上述规定,我们代理肖某向法院提出排除妨碍诉讼,要求无权占有人高某生停止侵权,搬离并返还房屋得到法院的支持。

  《中华人民共和国合同法》第52条:“有下列情形之一的,合同无效……(三)以合法形式掩盖非法目的。”

  《中华人民共和国物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产全权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准。”

  《中华人民共和国物权法》第106条的规定:“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产的所有权;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”返回搜狐,查看更多



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